Immobilienkäufer und Bauherren aufgepasst

2014 kommen einige Änderungen auf Immobilienkäufer und Bauherren zu. Dazu gehören die Anhebung der Grunderwerbsteuer, die Verschärfungen der energetischen Anforderungen für Neubauten und die Umstellung des Zahlungssystems auf SEPA. Bauexpertin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Manuela Reibold-Rolinger, bekannt aus der RTL-II-Dokumentationsreihe „Die Bauretter“, erklärt, was dabei zu beachten ist.

• Anhebung der Grunderwerbsteuer – Was bedeutet das?

Beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie und bei der Errichtung eines Neubaus fällt in Deutschland immer eine Grunderwerbssteuer an. Aufgrund knapper Haushaltskassen in den Ländern und Kommunen bemüht man sich auch hier um zusätzliche Einnahmequelle. „Da bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs oder eines Neubauvorhabens die Kosten der Grunderwerbssteuer von den Banken nicht finanziert werden, muss die Grunderwerbsteuer grundsätzlich aus dem Eigenkapital der Verbraucher aufgebracht werden“, so Manuela Reibold-Rolinger. Der Grunderwerbssteuersatz lag früher bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent.

Doch einen einheitlichen Grunderwerbssteuersatz gibt es nicht mehr. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Seit Jahresbeginn haben folgende Bundesländer ihre Grunderwerbsteuer erhöht: Spitzenreiter ist seit dem 1. Januar 2014 Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent (bisher 5 Prozent). Gefolgt von Berlin mit 6 Prozent, sowie Bremen und Niedersachsen mit 5 Prozent. „Sicherlich ist hier das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht“, vermutet Manuela Reibold-Rolinger. „Der erhöhte Steuersatz ist für den einzelnen Bauherren natürlich eine große Hürde und wird in Zukunft dazu führen, dass ein Eigenheim schwerer zu realisieren sein wird.“

• Die energetischen Anforderungen für Neubauten werden verschärft

Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), die Ende November im Bundesgesetzblatt Nr. 67 veröffentlich wurde, tritt zum 1. Mai 2014 in Kraft. Grund für diese Neuerung sind politische Ziele: Bis 2050 soll der Gebäudebestand klimaneutral und damit umweltbewusster realisiert werden. Doch was heißt das für die Immobilienkäufer und Häuslebauer? Die Neuerungen betreffen vor allem Neubauten und verschärfen deren energetischen Anforderungen. „Der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf aller Neubauten soll ab dem 1.1.2016 um 25 Prozent sinken. Das ist ein hehres Ziel. Darüber hinaus fordert die EnEV 2014, dass ab 2015 Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden. Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, müssen künftig die energetischen Kennwerte aus dem Energieausweis in ihrer Anzeige mit angeben“, beschreibt Bauexpertin Manuela Reibold-Rolinger die Konsequenzen.

Zu beachten gilt: Erst ab dem 1. Januar 2016 gelten für Neubauten strengere Energiewerte. Doch müssen Bauherren bereits jetzt eine Entscheidung treffen. „In diesen knapp zwei Jahren zwischen 2014 und 2016 haben Bauherren nun die Qual der Wahl. Entweder sie bauen noch nach der alten EnEV, also preiswerter, dafür aber auch nicht so modern wie technisch möglich. Besser ist, sie legen für ihren Neubau bereits die EnEV 2014 zugrunde und bekommen ein modernes Haus, das auch den Ansprüchen der Zukunft entspricht“, rät Manuela Reibold-Rolinger.

Bauherren könnten beim Bau natürlich über die hohen Anforderungen der EnEV 2014 hinausgehen. Technisch ist das heutzutage kein Problem mehr. Damit würde der Neubau auf lange Sicht seine Werthaltigkeit erhalten. Führt man sich das Ziel vor Augen, dass bis 2050 der Gebäudebestand klimaneutral sein soll, wäre das gegebenenfalls sinnvoll. Doch laut Einschätzung des Verbandes privater Bauherren ist dieses Ziel, mit den in der EnEV vorgegebenen Zielen nicht zu schaffen. Bauexpertin Manuela Reibold-Rolinger ergänzt: „Aktuell ist auch die Entwicklung der KfW-Programme noch nicht absehbar. Zurzeit gibt es noch Mittel für Bauten, die in zwei Jahren nicht mehr bezuschusst werden können.“

Die Bauherren sind also in einer Zwickmühle. Denn auch ein nach der EnEV 2014 gebautes Haus kann schneller veraltet sein, als es dem Bauherrn lieb ist. Daher ist fachmännischer Rat gefragt, wenn es darum geht zu entscheiden, ob und vor allem wann und wie gebaut werden soll. „Ohne einen energetischen Berater wird das Bauen in Zukunft nicht möglich sein. Daher empfehle ich jedem Bauherren einen solchen Fachmann, neben einem baubegleitenden Qualitätskontrolleur zu Rate zu ziehen. Aber Vorsicht, der Markt ist groß. Seriöse Berater sind bei den Verbraucherschutzverbänden, wie z.B. dem Verband privater Bauherren (www.vpb.de) und dem Bauherrenschutzbund e.V., Berlin (www.bsb-ev.de), zu finden“, empfiehlt Manuela Reibold-Rolinger.

• Umstellung des Zahlungssystems auf SEPA

Geplant war es ab dem 1. Februar 2014 den Zahlungsverkehr auf SEPA (Europaweit einheitliches Überweisungssystem) umzustellen. Da dies ein engagiertes Ziel war und sich gezeigt hat, dass die Umsetzung nicht ohne weiteres funktioniert, gibt es nun noch eine Schonfrist bis zum 1. August 2014. Die EU-Kommission hat die Frist zur Umstellung bis zum 01.08.2014 verlängert. Bauherren sollten sich allerdings frühzeitig an die Umstellung in ihrer „Buchhaltung“ einstellen und auch alle Baufirmen darauf hinweisen.