Auch in Deutschland leichte Erholung zu verzeichnen
Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor, GCPM- März / April 2023, für das erste Quartal 2023* zeigen ein gemischtes Bild auf den Immobilienmärkten weltweit. Das ergab die Analyse der Aussagen von 2.114 an der RICS-Befragung teilnehmenden Unternehmen. Weitere Zinserhöhungen in vielen Ländern wurden durch ein widerstandsfähigeres makroökonomisches Umfeld ausgeglichen, da sich die Arbeitsmärkte meist stabil zeigen.
Dabei sind allerdings die regionalen Trends sehr unterschiedlich. Während sich der CPSI** für Nord-, Mittel- und Südamerika von -9 auf -14 verschlechterte, was vor allem auf die Stimmung in den USA zurückzuführen ist, verbesserten sich die Ergebnisse für APAC deutlich von -21 auf -4. Dieser Umschwung ist in erster Linie auf den Wandel in China zurückzuführen, wo der CPSI von -44 auf -7 stieg (das beste Ergebnis seit Q2 2021), da es Anzeichen für eine unerwartet starke wirtschaftliche Erholung nach dem Ende der Nullzinspolitik gibt. Die Ergebnisse für Europa und den MEA mit Werten von -18 (-21 in Q4 2022) bzw. +7 (+8 in Q4 2022) hingegen veränderten sich kaum. Eines der wiederkehrenden Merkmale der letzten Untersuchungen waren die negativeren Ergebnisse auf dem Investitions- im Vergleich zum Mietermarkt. Dieser Trend setzt sich auch in der aktuellen Umfrage fort, auch wenn auf globaler Ebene leichte Verbesserungen bei beiden Stimmungsindikatoren zu verzeichnen sind. So liegt der Investment Sentiment Index, ISI**** jetzt bei -14 gegenüber -18 im vierten Quartal 2022, während der Index der Mieternachfrage (Occupier Sentiment Index, OSI***) bei -8 gegenüber -13 liegt.
Kreditbedingungen bleiben schwierig
Angesichts der anhaltenden Straffung der Geldpolitik durch die wichtigsten Zentralbanken weltweit ist es nicht überraschend, dass der Indikator für Kreditbedingungen weiterhin auf ein sich verschlechterndes Umfeld hinweist; rund 50 % der Befragten gaben dabei an, dass sich das Bild verschlechtert hat. In Nord- und Südamerika lag der Anteil derer, die diese Ansicht vertraten, sogar bei 70 %. Ein wesentlicher Faktor für diesen Trend waren wiederum die USA, wo etwa drei Viertel der Umfrageteilnehmer sagten, dass das Kreditumfeld zu Beginn des Jahres schwieriger geworden sei. Dies dürfte zum Teil nicht nur auf die Haltung der Federal Reserve zurückzuführen sein, sondern auch auf die Probleme im Bankensektor, die im März mit dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank und der Signature Bank auftraten. Vor diesem Hintergrund dürften die Kreditvergabestandards restriktiver geworden sein.
Auf regionaler Ebene überrascht nicht, dass dieser Indikator für die APAC-Region, wo weniger als 20 % der Befragten von einer weiteren Verschlechterung des Kreditklimas berichten, in deutlichem Gegensatz zum Ergebnis in Amerika steht. Das Ergebnis ist wiederum stark durch China geprägt, wo etwa vier Fünftel der Befragten eine Verbesserung der Kreditbedingungen verzeichnen. In Europa ergibt sich ein ähnliches Bild wie in Nord- und Südamerika, wo 70 % eine Verschlechterung verzeichnen.
Die divergierenden Trends bei den Kreditkonditionen spiegeln sich auch in der Entwicklung der Investorennachfrage wider. Der Gesamtwert ist zwar immer noch negativ, aber deutlich weniger stark als zuvor (Nettosaldo von -7 % verglichen mit -21 % in Q4 2022). In Nord- und Südamerika veränderte sich der Wert mit -11 % kaum, und auch in MEA verharrte er bei +15 %.
In Europa haben sich die Ergebnisse leicht verbessert, auch wenn der Nettosaldo mit -29 % weiterhin stark negativ ist (Q4 2022: -28 %). APAC sticht wiederrum positiv heraus mit einem Wert von +11 % gegenüber -20 % im letzten Quartal. Wie bei den anderen, bereits beschriebenen Indikatoren, ist die Rolle Chinas dabei ausschlaggebend, da die Investorennachfrage von -53 % auf +15 % anstieg.
Branchentrends spiegeln zum Teil strukturelle Veränderungen wider
Sowohl bei der globalen Mieter- als auch Investorenanfragen auf Sektorenebene zeigt sich deutlich, dass der Bürosektor und der Einzelhandel mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat. Im Gegensatz dazu steht der Appetit auf den Erwerb und die Nutzung von Industrie- sowie Logistikflächen.
Diese Trends sind besonders in den entwickelten Märkten zu verzeichnen. Die Ergebnisse für die Region Amerika (insbesondere die USA und Kanada) sowie Europa stehen im Widerspruch zu denen in weiten Teilen von APAC (ohne Australien und Neuseeland) und MEA.
So liegt die Mieternachfrage bei Büroimmobilien in den USA bei einem Nettosaldo von -38 %, Frankreich verzeichnet einen Wert von -50 % und Deutschland -25 %. Im Vergleich dazu liegen die Werte in Saudi-Arabien bei +75 %, in den Vereinigten Arabischen Emiraten bei +60 %, in Indien bei +52 %, in Singapur bei +40 % und in China bei +17 %.
Europa: Investorenstimmung weiterhin gedämpft
Die GCPM-Ergebnisse für Europa belegen eine weiterhin gedämpfte Stimmung, besonders bei den Investitionsaktivitäten angesichts der anhaltenden Straffung der Geldpolitik. Bei der Mieternachfrage scheint sich das Bild etwas zu verbessern. Diese spiegelt sich in den meisten Segmenten mit Ausnahme des Einzelhandels und sekundärer Büroflächen wider.
Investitionsklima-Index leicht ansteigend
Auf europäischer Ebene ist der ISI weiterhin im negativen Bereich, steigt aber leicht von -28 auf jetzt -24. Damit verzeichnet er das vierte Quartal in Folge einen negativen Wert. Ausschlaggebend dafür sind die sich weiter verschärfenden Kreditkonditionen. So gibt ein Nettosaldo von -71 % an, dass sich das Kreditumfeld verschlechtert hat.
Die meisten Länder in Europa verzeichnen aktuell einen negativen ISI-Wert. Gegen diesen Trend weisen Zypern, Portugal, Rumänien und Griechenland leicht positive Werte auf. Im Gegensatz dazu sind in Ungarn (-53 %), Frankreich (-39 %) und Deutschland (-38 %, Q4: -42 %) schwache ISI-Werte zu verzeichnen. In Ungarn hat die besonders hohe Inflation der letzten Monate von über 24 % sowie die darauffolgenden geldpolitischen Maßnahmen zu einem starken Rückgang der Investitionsnachfrage geführt.
Kapitalwerterwartungen in den meisten Ländern unter Abwärtsdruck
Bei den Zwölfmonatserwartungen für die Kapitalwerte sind per Saldo die stärksten Rückgänge in der Tschechischen Republik (-68 %), Ungarn (-66 %), Deutschland (-57 %) und den Niederlanden (-56 %) zu verzeichnen. Im Gegensatz dazu rechnen die Befragten in Zypern, Portugal und Rumänien mit einem Anstieg der Kapitalwerte.
Stimmung der Mieter – Negativtrend weniger ausgeprägt
Europaweit verzeichnet der Mieterindex einen Wert von -12, was kaum eine Veränderung gegenüber -14 in Q4 2022 bedeutet. Obwohl dies immer noch einer nachlassenden Dynamik des Vermietungsmarktes entspricht, ist der Negativtrend weniger ausgeprägt als auf dem Investitionsmarkt. Zudem werden in einer Reihe von europäischen Märkten sogar positive OSI-Werte registriert. Dabei sind Portugal, Griechenland, Zypern und Bulgarien hervorzuheben.
Deutschland: Investorenstimmung steigt leicht
Der Commercial Property Sentiment Index für Deutschland steigt im ersten Quartal leicht von -33 auf -28. Im Vorquartal gaben 91 % der Befragten an, dass sich der Zyklus in einer Abschwungphase befindet, jetzt sind es 88 %. Auch die Investorenstimmung steigt leicht von -42 auf -38. Sie befindet sich aber zum vierten Mal in Folge im negativen Bereich und unter dem Wert der Mieterstimmung, der ebenfalls leicht steigt und einen Wert von -19 verzeichnet (Q4: -25).
Auch die Investorennachfrage über alle Assetklassen steigt und erreicht ein Nettosaldo von -49 % (Q4: -66 %). Bei Büroimmobilien steigt der Nettosaldo und verzeichnet jetzt einen Wert von -65 % (Q4: -70 %). Auch bei Industrieimmobilien verbessert sich der Wert von -41 % auf -26 %. Der bislang sehr niedrige Wert von Einzelhandelsimmobilien steigt ebenfalls von -86 % auf -57 %. Bei der Einschätzung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort haben sich kaum Veränderungen ergeben; als teuer schätzen ihn 71 % (Q4: 71 %) und sehr teuer 7 % (Q4: 10 %) ein.
Die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen hinweg steigt leicht von -60 % auf -57 %. Hier verbesserten sich auch Büroimmobilien, wobei der Nettosaldo von -62 % auf -58 % stieg. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrieimmobilien sind hingegen gesunken. Hier fiel der Wert von -37 % auf -39 %. Einzelhandelsimmobilien erholten sich und der Wert stieg von -80 % auf -74 %.
Auch bei der Einschätzung der Befragten zu den Mieten in den nächsten 12 Monaten ist eine positive Entwicklung zu beobachten. Demnach stiegen die Mieterwartungen von -8 % auf +2 % über alle Assetklassen hinweg. Büroimmobilien verzeichnen eine Erholung von +7 % auf +11 %. Bei Industrieimmobilien steigt der Wert von +30 % auf +44 %. Und sogar bei Einzelhandelsimmobilien steigen die Mietaussichten von -63 % auf -51 %.
Seit dem ersten Quartal 2022 nehmen die deutschen Teilnehmer eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Dieser Wert ist in der aktuellen Umfrage leicht verbessert. Der Nettosaldo erreichte im ersten Quartal demnach einen Wert von -85 % (Q4: -88%). Die aber dennoch weiterhin negativen Konditionen für Kredite spiegeln sich in den Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen wider. Hier sank der Nettosaldo von -68 % auf aktuell -71 % über alle Assetklassen hinweg.
Schwierige Kreditbedingungen und makroökonomische Unsicherheiten bestimmen den Immobilienmarkt
Wie Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland bilanziert, ziegt sich das Bild des weltweiten Immobilienumfelds hetrogen: „Während sich in der APAC-Region und in China das Sentiment positiv entwickelt, bleiben die Einschätzungen in den USA und Europa weiterhin negativ. Die Kreditbedingungen bleiben schwierig und der Abwärtsdruck auf die Kapitalwerte bleibt bestehen. Im Sentiment zeigen sich noch keine Impulse, die die Investorenlaune verbessern. Das Investor-Sentiment liegt weiterhin hinter dem Mieter-Sentiment zurück und erwartete strukturelle Veränderung bei Büro und Einzelhandel zeigen sich als Unsicherheitsfaktor. Logistik- und Industrial-Sektoren sehen weiterhin positive Trends. Die Erwartungen im Mieter-Sentiment sind etwas gestiegen, bleiben aber im negativen Bereich. Die Zeit für den Turnoround ist noch nicht gekommen.”
** Der Commercial Property Sentiment Index (CPSI) ist ein ungewichteter Durchschnitt aus OSI und ISI (s.u.). Die regionalen Indikatoren werden anhand der von LaSalle Investment Management bereitgestellten Schätzungen des Bestands an Gewerbeimmobilien gewichtet und jährlich angepasst.
*** Der RICS Occupier Sentiment Index (OSI) wird aus dem ungewichteten Durchschnitt der Messwerte für drei Reihen gebildet, die sich auf den Nutzermarkt beziehen und per Saldo gemessen werden: Nutzernachfrage, Höhe der Anreize und Mieterwartungen.
**** Der RICS Investment Sentiment Index (ISI) wird als ungewichteter Durchschnitt der Messwerte für drei Reihen berechnet, die sich auf den Investitionsmarkt beziehen und per Saldo gemessen werden: Investitionsanfragen, Kapitalwerterwartungen und das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien.
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