Wohnimmobilienbestand in deutschen Regionen, veröffentlicht im Rahmen der BVR-Studie „Regionen 2035“ (März 2026, Quelle: BVR/IW Köln – https://www.bvr.de/p.nsf/0/A92D54A9F273008CC1258DBD004F3A21/%24FILE/BVR_VolkswirtschaftKompakt_Ausgabe_3-2026.pdf): Prognosen zeigen bis 2035 eine zunehmende Divergenz der Immobilienpreise zwischen Metropolräumen und strukturschwachen Regionen mit direkten Auswirkungen auf Planung und Wohnungsbau.
Der bundesweite Durchschnitt steigt moderat – die eigentliche Dynamik liegt in den regionalen Gegensätzen.
Moderate Preisentwicklung im Bundesdurchschnitt
Die Wohnimmobilienpreise in Deutschland entwickeln sich bis 2035 mit einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 1,1 Prozent (inflationsbereinigt). Der mittlere Quadratmeterpreis erhöht sich laut aktueller BVR-Studie von etwa 3.024 Euro im Jahr 2025 auf rund 4.092 Euro im Jahr 2035 (zur Studie). Bereits 2027 wird dabei wieder das Preisniveau von 2022 erreicht, dem bisherigen Zwischenhoch.
Die Prognose basiert auf einer gemeinsamen Studienreihe des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) und des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln). Analysiert wurden sämtliche rund 400 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland.
Regionale Preisentwicklung driftet deutlich auseinander
Während der Bundesdurchschnitt eine moderate Entwicklung abbildet, zeigen sich auf regionaler Ebene deutliche Unterschiede. In wirtschaftsstarken Regionen und Metropolräumen – insbesondere in Süddeutschland sowie im Raum Berlin – werden bis 2035 weiter steigende Preise erwartet. In anderen Regionen hingegen stagnieren die Preise oder gehen zurück, teilweise mit jährlichen Rückgängen von rund 4 Prozent (Details in der Studie).
Marija Kolak, Präsidentin des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken, ordnet die Entwicklung ein: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt entwickle sich zunehmend in gegensätzliche Richtungen. Bundesdurchschnittswerte würden diese Unterschiede nicht abbilden und verdeckten damit auch den Handlungsbedarf für Finanzierung, Vermögensbildung und regionale Stabilität.
Unterschiede zwischen Bundesländern und Raumtypen
Die höchsten durchschnittlichen jährlichen Preissteigerungen bis 2035 zeigen sich in Berlin mit 2,4 Prozent, gefolgt von Bremen (1,8 Prozent), Brandenburg (1,6 Prozent) und Bayern (1,3 Prozent).
In Rheinland-Pfalz, Sachsen und Nordrhein-Westfalen bewegen sich die Preise hingegen nahezu auf stagnierendem Niveau. Rückläufige Entwicklungen sind insbesondere im Saarland, in Sachsen-Anhalt und in Thüringen zu beobachten. Als zentrale Ursachen gelten demografische Faktoren wie Bevölkerungsrückgang und Alterung sowie eine entsprechend schwächere Nachfragebasis.
Innerhalb der Bundesländer bestehen jedoch weiterhin erhebliche Unterschiede zwischen einzelnen Regionen. Entscheidend für stabile oder wachsende Märkte sind wirtschaftliche Verflechtungen, Arbeitsmarktentwicklung und demografische Perspektiven.
Metropolen und Umland mit überdurchschnittlicher Dynamik
Die sieben größten deutschen Städte weisen bis 2035 mit durchschnittlich gut 2 Prozent pro Jahr die stärkste Preisdynamik auf. Auch das Umland dieser Metropolen entwickelt sich deutlich dynamischer als andere Regionen.
Demgegenüber zeigen sonstige Großstädte lediglich ein mittleres Wachstum von etwa 0,4 Prozent pro Jahr. In vielen ländlichen und peripheren Regionen stagnieren die Preise oder sinken.
Zur Einordnung der Entwicklungen wurde eine sogenannte Immobilienpreisampel erstellt, die alle Kreise und kreisfreien Städte in sechs Trendklassen von deutlichen Rückgängen bis zu starkem Wachstum kategorisiert (siehe Studie: https://www.bvr.de/p.nsf/0/A92D54A9F273008CC1258DBD004F3A21/%24FILE/BVR_VolkswirtschaftKompakt_Ausgabe_3-2026.pdf).
Implikationen für Planung, Wohnungsbau und Bestand
Aus Sicht des BVR unterstreichen die Ergebnisse den Reformbedarf in der Wohnungspolitik. In Metropolregionen bleibt Wohnraum knapp, während die Nachfrage hoch ist. Entsprechend wird eine Ausweitung des Angebots als zentraler Ansatzpunkt genannt.
Gefordert werden insbesondere beschleunigte Genehmigungsverfahren, reduzierte und harmonisierte Baustandards sowie eine Reform der Grunderwerbsteuer. Gleichzeitig rücken strukturschwache Regionen stärker in den Fokus von Bestandsstrategien.
Dort liegt der Schwerpunkt auf Erhalt, Modernisierung und Reaktivierung vorhandener Gebäude. Diese Entwicklung hat unmittelbare Auswirkungen auf Architektur, Planung und Innenausbau, insbesondere im Hinblick auf Umnutzungskonzepte und Bestandsoptimierung.
Datengrundlage und Methodik
Die Immobilienpreisprognose ist Teil der Studienreihe „Regionen 2035“ (vollständige Studie). Sie kombiniert datengetriebene Machine-Learning-Modelle zur Abbildung kurzfristiger Marktdynamiken mit langfristigen strukturellen Trendanalysen.
Berücksichtigt werden sowohl Eigentumswohnungen als auch Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand sowie im Neubau. Ziel ist eine differenzierte, realistische Einschätzung der Preisentwicklung für selbstgenutztes Wohneigentum bis 2035 auf Kreisebene.
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